各縣（區）住房和城鄉建設局、潞州區物業管理中心：

《長治市業主大會和業主委員會指導規則》已經市政府第八次常務會議研究同意，現予以印發，請認真貫徹執行。

長治市住房和城鄉建設局

2022年6月14日

（此件公開發布）

長治市業主大會和業主委員會指導規則

第一章??總 則

第一條為深入貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想，弘揚社會主義核心價值觀，規范業主大會、業主委員會活動，維護業主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》《山西省物業管理條例》、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》和中共中央辦公廳印發《關于加強和改進城市基層黨的建設工作的意見》等法律法規及有關規定，結合本市實際，制定本規則。

第二條本市行政區域內各類集中居住的小區成立業主大會、選舉業主委員會及其活動適用本規則。

第三條業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第四條業主委員會由業主大會在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導監督下依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項。業主委員會應當主動接受黨和政府的領導，自覺接受業主的監督。

第五條業主大會或者業主委員會依法作出的決定，對全體業主具有約束力。業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第六條各縣、區住房和城鄉建設部門負責各自行政區域內業主大會、業主委員會活動的指導和監督。

各街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責指導和監督業主大會、業主委員會的成立、換屆選舉。

居（村）民委員會在各街道辦事處、鄉（鎮）人民政府領導下，督促業主大會、業主委員會按責履職，開展日常工作。

第二章??業主大會

第一節??業 主

第七條 房屋的所有權人為業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為民法典第二編第六章所稱的業主。

第八條業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第九條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定，共同維護物業管理區域內和諧穩定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第十條業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

第二節??一般規定

第十一條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。只有一個業主的，由其履行業主大會、業主委員會職責。業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十二條業主大會自首次業主大會表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十三條下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第十四條管理規約應當對下列主要事項作出約定：

（一）物業的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共用部分的經營與收益分配；

（四）業主共同利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應盡的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

管理規約應當弘揚社會主義核心價值觀，尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。

第十五條業主大會議事規則應當對下列事項作出規定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理；

（十二）經營性收益使用和分配的具體辦法。

第三節??首次業主大會會議籌備和召開

第十六條在一個物業管理區域內，有下列情形之一的，業主、建設單位（或者公有住房出售單位）、物業服務企業均可以向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出召開首次業主大會會議的報告：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到50％以上的；

（二）房屋出售并交付使用的建筑面積不足50％，但自第一個業主入住之日起滿2年的。

符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到報告之日起30日內，指導成立首次業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。

建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作，不得阻撓籌備組正常工作。

第十七條物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第十八條街道辦事處、鄉（鎮）人民政府按照下列要求和程序組織成立首次業主大會籌備組：

（一）籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任；

（二）籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主直接推薦；

（三）首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位（或者公有住房出售單位）代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成；

（四）籌備組組成人員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。公告時間不少于7日。業主對籌備組成員有異議的，應當在公示期內向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出，說明理由并附相關證明材料，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責協調解決。

第十九條籌備組應當自成立之日起三十日內，完成以下籌備工作并召開首次業主大會會議：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。公告時間不少于7日，業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第二十條首次業主大會應當按照本規則的有關規定組織召開。首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

首次業主大會選舉業主委員會成功后，籌備組將有關資料移交業主委員會后，自行解散。

第四節??業主大會會議

第二十一條業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。應當出具書面委托書，載明本次參加業主大會所委托的事項、委托權限和期限，由業主本人簽字，并由委托人轉交業主大會。

第二十二條物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第二十三條業主大會會議應當按照下列程序組織召開：

（一）起草業主大會會議表決的內容、會議召開形式、時間、地點、議題和議程，制定征詢意見表或者表決票，核實業主身份、人數、專有部分面積、建筑物總面積等情況；

（二）會議召開時間、召開地點、表決方式、表決事項、表決規則等內容，于業主大會召開七日前，在本物業管理區域內的每個出入口、大堂、電梯廳、公告欄等人員進出通道，以及微信等新媒體進行公告，并以書面形式告知社區居（村）民委員會；

（三）表決票、選票可通過設立投票箱、上門或者寄掛號信、快遞、傳真、網絡等可追溯方式發放和回收，并在公告要求的時間內完成投票工作。因客觀原因不能按期完成投票工作的，應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導下確定是否延期，并在物業管理區域內公告；

（四）業主大會會議決定應當在物業管理區域內公告，接受業主的查詢和監督，并書面告知社區居（村）民委員會。

第二十四條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

第二十五條業主大會應確認參加會議的業主或委托代理人的身份，非業主或者未取得委托權的不得參加表決。

第二十六條業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第二十七條業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第二十八條業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

第五節??業主大會定期會議和臨時會議

第二十九條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

第三十條有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第三章??業主委員會

第一節??業主委員會的產生和職責

第三十一條業主委員會委員的人數應當是5至15人的單數，業主委員會任期為3至5年，可以連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則確定。

業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）模范遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間和履職的身體條件。

業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

第三十二條 業主委員會及其委員不得有下列行為：

（一）阻撓業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定；

（二）違反規定使用業主大會或者業主委員會印章；

（三）轉移、隱匿、篡改、毀棄有關文件、資料，或者拒絕、拖延提供業主有權查詢的文件、資料；

（四）未經業主大會決定，擅自與物業服務企業簽訂或者解除物業服務合同；

（五）挪用、侵占物業公共收益等業主共有財產，挪用住宅專項維修資金；

（六）索取、收受房屋建設、物業服務、維修保養等單位或者有利害關系的業主提供的財物或者其他利益；

（七）利用職務之便為自己或者他人在物業收費、停車等方面謀取不當利益；

（八）其他侵害業主合法權益的行為：

業主委員會委員有前款規定行為之一的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府可按照業主大會確定的議事規則指導業主大會終止其業主委員會委員資格。

第三十三條業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

第三十四條業主委員會履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第三十五條業主委員會應當及時將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示，并及時更新：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十六條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和各縣（區）住房和城鄉建設部門備案：

（一）業主大會成立的情況；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會委員的基本情況。

各縣（區）住房和城鄉建設部門或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到備案資料之日起7日內，協助業主委員會辦理印章刻制等相關手續。業主委員會換屆、委員資格終止或者變更，應當重新備案。

符合相關備案規定的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和各縣（區）住房和城鄉建設部門應當予以備案；對手續不齊全的，應當告知理由，并指導業主委員會按照要求完善備案材料。業主委員會換屆、委員資格終止或者變更，應當重新備案。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十七條業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。

第二節??業主委員會會議制度

第三十八條業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

第三十九條業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第四十條召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

業主委員會會議作出決定的，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

第四十一條業主委員會應當建立工作檔案。工作檔案由專人保管，主要包括以下材料：

（一）《業主委員會工作記錄簿》，主要記錄業主大會、業主委員會會議記錄、決定；

（二）業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則和物業服務合同；

（三）業主委員會選舉及備案資料；

（四）業主委員會工作經費賬目，利用物業共用部位和共用設施設備經營所得的收益分配和使用情況；

（五）業主及業主代表名冊；

（六）業主意見和建議；

（七）專項維修資金籌集及使用賬目；

（八）各項公告、通知、決定、抄報等記錄。

業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第四十二條業主委員會應當根據業主大會議事規則，每年定期通過公告等形式向全體業主報告上一年度工作情況，并書面通報街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會。

業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第四十三條業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是本物業管理區域業主的；

（二）連續3次無故缺席業主委員會會議的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（四）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

（五）拒不履行業主義務的；

（六）因其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第三節??業主委員會補選、重選和換屆選舉

第四十四條業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第四十五條業主委員會任期屆滿前三個月，應當書面告知街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和居（村）民委員會。

街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當指導、協助業主和業主委員會成立換屆工作小組，由換屆工作小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。換屆工作小組人員構成除建設單位外，參照首次業主大會籌備組人員構成。

業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。未選出新一屆業主委員會或現屆業主委員會因其他原因不能繼續履職的，其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物可暫由居（村）民委員會代為保管。

第四節??業主委員會考核獎勵及經營性收益管理

第四十六條業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第四十七條業主委員會可以根據業主大會的決定，委托物業服務企業或者其他機構利用業主共用部位和共用設施設備從事經營活動。經營收入去除成本后，收益屬于全體業主所有。

具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告。

經營性收益可以委托物業服務企業代管或者由業主委員會自行管理。委托物業服務企業代管的，物業服務企業應當單獨設賬，每年公布一次。

第四十八條業主大會議事規則明確經營性收益由業主委員會自行管理的，應當設置財會人員，并以業主委員會名義開設經營性收益賬戶。

業主委員會開設經營性收益賬戶，按人民銀行規定的要求辦理。

經營性收益賬戶不得以個人名義開設，每年公布一次。

第四十九條經營性收益的收支情況應當接受全體業主的監督，接受居（村）民委員會的監督、指導和檢查；每年在物業管理區域內顯著位置公示。公示項目包括總賬、科目匯總表、明細表等。

第五十條新一屆業主委員會可以對上一屆業主委員會的工作經費和經營性收益收支等情況進行審核。審核時可以邀請街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者居（村）民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計。審核結果應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第五節??物業服務企業的選聘、續聘和自行管理

第五十一條業主委員會應當在業主大會成立后，或者物業服務合同期滿前，組織召開業主大會，根據業主大會議事規則來確定續聘或者重新選聘物業服務企業。

業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定重新選聘物業企業的，應當確定選聘的方式、方案。

第五十二條采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當事先將選聘方式、服務標準、服務方案、收費標準、合同內容、合同期限、所選物業服務企業的信用實績等情況征求業主意見，并在物業管理區域內公告，由業主大會表決確定物業服務企業，確定后由業主委員會代表業主大會與物業服務企業簽訂合同。

第五十三條采用招投標方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當事先將選聘方式、服務標準、收費標準、物業服務企業信用實績、評標方式、委托評委方式、管理期限等招標方案和評標程序事先征求業主意見，并經業主大會表決通過。開標后，業主委員會代表業主大會與中標物業服務企業按照招標要求簽訂合同。

第五十四條重新選聘物業服務企業期間，原物業服務企業、業主應當按照原物業服務合同履行各自權利和義務。業主委員會在物業服務企業選聘過程中，不得擅自作出決定或者越權簽訂物業服務合同。

第五十五條業主大會決定由業主自行管理的，在決定自行管理之前，應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導下，對下列事項作出約定：

（一）自行管理的執行機構（業主委員會）和負責人；

（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；

（三）電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，委托專業機構進行維修和養護的方案；

（四）其他有關自行管理的內容。

上述約定事項應當向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會和各縣（區）住房和城鄉建設部門備案。

第四章 物業管理委員會

第五十六條尚不具備成立業委會條件的小區,由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府牽頭組建物業管理委員會,行使業主大會和業委會的職責。

第五十七條??由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府黨（工）委牽頭，在社區居委會下設物業管理委員會，臨時代行業委會職責。物業管理委員會成員一般為5人以上單數，由社區“兩委”委員、業主代表、物業使用人代表及其他街道辦事處、鄉（鎮）人民政府黨（工）委認為應該參加的人員等組成，業主代表不少于半數。物業管理委員會主任一般由社區黨員委員擔任，優先推薦黨員業主代表進入物業管理委員會。

第五章??指導與監督

第五十八條各縣（區）住房和城鄉建設部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，對業主大會籌備和召開、業主委員會選舉和換屆、物業服務企業續聘和選聘等工作加強指導監督。

第五十九條街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當就首次業主大會籌備組成員、業主委員會候選人等人選產生辦法依法加強指導，組織好上述人員的推薦工作。對管理規約、業主大會議事規則等重要文件起草加強指導監督。

第六十條業主大會、業主委員會對業主、物業使用人損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規規定以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。

第六十一條業主委員會委員擅自以業主委員會的名義開展活動，給業主或者他人造成損失的，可向其本人要求賠償。

業主委員會違反法規或者超越職權作出的決定，給業主或者他人造成損失的，可向簽字同意該決定的業主委員會委員要求賠償。

業主委員會經業主大會授權或者同意作出的決定，造成業主或者他人經濟損失的，可向全體業主要求賠償。

第六十二條業主對業主大會召開以及業主委員會選舉產生質疑的，可以向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和各縣（區）住房和城鄉建設部門咨詢，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和各縣（區）住房和城鄉建設部門應當進行調查答復。

第六十三條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，各縣（區）住房和城鄉建設部門應當會同街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六十四條業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事違反法律法規的活動，給業主或他人造成損失的，由本人承擔賠償責任。

第六十五條違反印章使用規定，保管人私藏印章拒不蓋章，或者違反規定擅自蓋章造成經濟損失、不良影響的，由責任人承擔。

印章遺失的，業主委員會持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到各縣（區）住房和城鄉建設部門辦理重新刻制印章的手續。

第六十六條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第六十七條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第六十八條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

第六十九條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

第七十條物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣住房和城鄉建設部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

第七十一條??本辦法自2022年7月15日起施行，有效期五年。

文件解讀：《長治市業主大會和業主委員會指導規則》